Construir más casas no solucionará la crisis de la vivienda

Las soluciones estructurales deberían combinar la construcción significativa de vivienda pública y accesible (allí donde se necesite más), y un paquete fiscal y regulatorio que desincentivara —o directamente prohibiera— el uso de la vivienda como bien de inversiónChoque de recetas ante la crisis de vivienda: ¿acelerón privado o un superfondo público de 120.000 millones?
El análisis convencional afirma que la solución principal de la crisis de la vivienda es construir más. El argumento se sostiene en la dinámica de oferta y demanda y es tan simple que a menudo se nos recuerda que es de “primero de economía”. Según esta interpretación, el precio de la vivienda se ha disparado porque el número de hogares ha crecido bastante más que el número de viviendas disponibles; de ahí se sigue que, si se incrementase la oferta mediante la construcción de viviendas, los precios bajarían. Economistas, analistas, divulgadores y comentaristas repiten este discurso, que, por otra parte, es el preferido de la derecha política y empresarial. Pero ¿estamos seguros de que este análisis es correcto?
El enfoque de oferta
Desde 2021, la población se ha incrementado en España en 2,17 millones de personas (un 4,6%), los hogares han crecido en 1,22 millones (un 6,6%) y solo se han terminado 468.000 nuevas viviendas (un 1,8%). Ese es el déficit acumulado que señala el Banco de España en su informe de 2025, y que cifra en aproximadamente 750.000 viviendas. Tradicionalmente, España había creado cada año muchas más viviendas que nuevos hogares y, durante el ciclo 2000-2010, esa diferencia fue de más de un millón. Como se sabe, España construía más viviendas que varios países europeos juntos. En el gráfico siguiente, que está basado en el del informe del Banco de España, se ve bien esa transformación desde ser un país con superávit en viviendas a ser un país con déficit.



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El análisis convencional deduce que este déficit es el principal factor en la explicación del crecimiento del precio de la vivienda en España. Como vemos en el siguiente gráfico, los indicadores de alquiler de oferta y de precio de compraventa se han disparado en los últimos años a la par que descendía la ratio de vivienda por hogar. Sin embargo, el triunfo de esa narrativa se sostiene en gran medida en nuestros prejuicios a favor de la tesis, porque un análisis más sosegado introduce muchas más dudas.



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De hecho, si realmente el precio dependiera directamente de la escasez (la relación entre viviendas y hogares), los años de caída de la relación vivienda/hogar deberían ser años de subidas de precios y, a la inversa, los años de superávit deberían provocar caídas de precios. Eso no es lo que se observa. Por ejemplo, durante la burbuja inmobiliaria se construyeron muchas más viviendas que hogares y, contrariamente a lo esperado, el precio real de la vivienda se duplicó entre 1997 y 2007. En aquel período la demanda fue impulsada por el crédito, no solo por la creación de hogares. También durante la pandemia encontramos otro ejemplo: se construyeron menos viviendas por hogar, pero los precios del alquiler en términos reales se desplomaron un 12%. Por otro lado, entre 2014 y 2020 la ratio de viviendas por hogar no se movió y, sin embargo, el alquiler de oferta subió un 47 % en términos reales. Estos “contraejemplos” han sido subrayados por los defensores de un enfoque de demanda, ya que son prueba suficiente de que es necesario ir mucho más allá del enfoque de oferta a la hora de explicar las variaciones en los precios.
El enfoque de demanda
La pregunta realmente interesante es qué empuja la demanda de vivienda. El enfoque simple de oferta ignora completamente esa pregunta, al considerar solo la demanda residencial, es decir, la derivada de los nuevos hogares: si hay un nuevo hogar, debería haber una nueva vivienda. Pero en el mundo real las viviendas no se compran sólo para vivir en ellas, sino también para tener una segunda residencia, para convertirla en una vivienda turística o como inversión financiera. Estos otros tipos de demanda compiten con la demanda residencial, como también lo hacen con lo que podríamos llamar demanda latente, es decir, la de las familias y jóvenes que no se emancipan o comparten piso porque no pueden supe