Regulación de vivienda en Catalunya: qué medidas funcionan realmente

Alumna aventajada de la Ley de Vivienda, la Generalitat ya aplica otras medidas aprobadas por el Gobierno, como los topes al alquiler de temporada, aunque la crisis sigue sin remitirLos alquileres de temporada caen en Catalunya tras la aprobación de su regulación de precios

Catalunya es, de lejos, la comunidad autónoma que más ha intervenido en el mercado de la vivienda. Los precios disparados del alquiler y el fuerte rechazo social a los desahucios han empujado al Parlament y a la Generalitat a sacar adelante medidas para frenar una crisis habitacional que, pese a la intensa actividad legislativa, persiste.

La comunidad fue la primera en topar los precios del alquiler, con una ley propia en 2020, y en 2024 lo volvió a hacer, en base a la Ley de Vivienda. Ha aprobado una regulación de arrendamientos de temporada y de habitaciones, y en el horizonte está una reducción de los pisos turísticos. En paralelo, Salvador Illa fía la salida de la crisis a la construcción de 50.000 viviendas asequibles antes de 2030, para lo que ha modificado también normativa urbanística.

De toda esta batería de políticas de vivienda, ¿cuáles han funcionado y cuáles han fracasado? A continuación, las más destacadas. 
Dos años de tope a los alquileres
Alumna aventajada de la Ley de Vivienda, Catalunya ha limitado desde marzo de 2024 la subida de los precios del alquiler en 271 municipios, declarados como zona de mercado tensionado. Dos años y medio después, algunos han salido al verse mejorada su situación, como Lleida, pero las principales ciudades continuarán con el tope. 

Desde su aplicación, los precios de los nuevos contratos regulados ha frenado su espiral de subidas. En Barcelona, donde todavía se pagan 1.137 euros al mes de media, el descenso ha sido del 4,3% entre el primer trimestre de 2026 y el de 2024. En el resto de Catalunya, en las zonas tensionadas ha bajado un 1,2%, mientras que en las que tienen precios libres (en su mayoría, municipios pequeños) han crecido un 9,5%. 

Esta medida, sin embargo, tiene dos derivadas que han dado pie a las críticas. Una es la fuga hacia el alquiler de temporada para esquivarlo, lo que empujó a aprobar un decreto que regulara estos arrendamientos, cuyos precios están muy por encima de los de larga duración y suelen quedar fuera de los análisis. La otra tiene que ver con la disminución de la oferta, y es más compleja. 
Qué pasa con la oferta
La caída de los contratos que se firman cada trimestre es una realidad, del 17% desde el inicio de la regulación en Barcelona. Con todo, esto se puede deber a una mayor estabilidad: la población se mueve menos. A nivel global, el saldo entre contratos que acaban y empiezan sigue siendo ligeramente positivo (salvo en el tercer trimestre de 2026). 

Sea como sea, lo que acreditan las plataformas de anuncios es que su oferta de alquiler de larga duración se ha desplomado, y en ciudades como Barcelona es habitual ver colas de cientos de personas para aspirar a pisos que, de otro modo, son adjudicados en minutos.

Unos juegos del hambre que se intuyen a través de la creciente demanda: un 19% de los catalanes busca “activamente” piso, y entre los jóvenes se ha disparado solo en un año del 27% al 37%, según la encuesta del Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (OH-B). 
Regulación de temporada e inspecciones
El disparado crecimiento de los alquileres de temporada, como forma de evitar las limitaciones de precio, llevó al Parlament a aprobar en diciembre su sujeción al tope del resto de alquileres residenciales, con los votos de PSC, ERC, Comuns y CUP. Desde entonces, han descendido en los registros oficiales, aunque menos de lo que se esperaba. En Barcelona, además, siguen copando mayoritariamente los anuncios en webs como Idealista. 

En cuanto a las habitaciones, cuyo precio sumado ahora no puede superar el del conjunto del piso con el índice de precios, es una incógnita su impacto. Muchas se alquilan de forma irregular, con un solo contrato y subarriendos, y hay empresas de colivings que continúan operando. 

Tras su batería legislativa, Catalunya ha constatado que no tiene suficientes inspectores para hacerla cumplir. Ahora existe el compromiso de la Generalitat de crear un cuerpo de inspectores que controle mejor el cumplimiento del tope de precios, que detecte alquileres de temporada fraudulentos, o anuncios que no incluyen los requisitos necesarios. 
El golpe a los pisos turístico, por llegar
Es la promesa estrella de Jaume Collboni: afirma que suprimirá todos los pisos turísticos de Barcelona, unos 10.000, en 2028. Esta medida, que deberá acometer si gana de nuevo la alcaldía, descansa sobre un decreto ley catalán cuyos efectos están todavía por ver. 

La regulación, aprobada en 2023, acaba con las licencias a perpetuidad, fija un máximo de 10 viviendas turísticas por ca